1. 서 론
우리나라는 지리적⋅기후적 특성상 다양한 자연재난에 노출되어 있으며, 매년 크고 작은 재난이 반복적으로 발생하고 있다. 2000년 이후 기록적인 태풍(루사⋅매미 등), 집중호우, 산사태, 지진(경주⋅포항 지진) 등으로 인해 주택 피해가 지속적으로 발생해 왔다. 특히, 최근 기후변화로 인해 홍수 및 폭우 피해가 증가하고 있으며, 국지적인 기상이변으로 인해 예측하기 어려운 재난이 빈번해지고 있다(MOIS, 2023). 이러한 대형 자연재난은 주택시장에 직접적인 영향을 미치며, 피해 지역 내 거주 안정성을 저해하고 부동산 시장의 변동성을 초래한다(Lee, 2023). 정부는 피해 지역에 대한 복구 및 재건 정책을 시행하지만, 재난 위험이 상존하는 지역에서는 장기적으로 주택 수요가 감소하고 주택 매매가도 하락할 가능성이 크다. 따라서 자연재난에 취약한 단독주택에 미치는 영향을 분석하는 것은 부동산 시장 안정성과 주택 정책 수립을 위해 중요하다.
국내 주택 시장에서 단독주택은 여전히 중요한 비중을 차지하고 있다. 국토교통부(MOLIT, 2024)에 따르면, 2023년 기준 전국에서 매매된 단독주택 거래 건수는 총 45,340건으로 보고되었다. 서울과 수도권 등 대도시 지역에서는 아파트가 주요 주거 형태(59.8% (서울)~87.1% (세종))이지만, 지방에서는 여전히 단독주택이 많은 비중(31.5% (경남)~47.9% (전남))을 차지하며, 특히 농촌⋅산간 지역에서는 단독주택이 지배적인 주거 형태이다(KOSIS, 2023).
단독주택은 구조적으로 아파트와 같은 공동주택보다 자연재난에 취약하다(S. Lee, 2020). 공동주택은 대체로 현대적인 설계와 내진 설비가 적용되어 있으며, 유지⋅보수가 체계적으로 이루어지는 경우가 많다. 반면, 단독주택은 개별적으로 건축되어 관리가 어려우며, 상대적으로 오래된 건축물이 많아 자연재난에 대한 대응력이 떨어진다(Park and Song, 2023). 또한, 재난 이후 단독주택 소유자는 아파트 단지처럼 단체 복구 지원을 받기 어려우며, 개별적으로 수리비를 부담해야 하는 경우가 많아 경제적 부담이 가중된다.
뿐만 아니라, 단독주택은 지역 경제 및 주거 안정성과도 밀접한 관련이 있다. 단독주택이 주거 형태의 중심을 이루고 있는 지방 중소도시에서는 주택 가격이 하락할 경우 지역 경제 전반에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 따라서 단독주택의 가격 변동을 분석하는 것은 자연재난 발생 이후 지역 사회의 경제적 회복력을 평가하는 중요한 척도가 될 수 있다. 그런데도, 국내 대부분의 연구는 공동주택을 중심으로 이루어졌으며(Yeom and Jung, 2019; Shin et al., 2021a), 단독주택 매매가에 대한 자연재난의 영향을 분석한 연구가 상대적으로 부족한 실정이다. 특히, 대형 자연재난의 반복 경험 여부와 재난 발생 이후 시간이 지남에 따라 매매가가 어떻게 변화하는지에 대한 연구는 충분히 이루어지지 않았다.
이에 본 연구는 단독주택 매매가에 대한 대형 자연재난의 영향을 실증적으로 분석하고, 반복적인 재난 경험이 가격 변동에 미치는 영향과 재난 발생 후 가격 회복 패턴을 규명하고자 한다. 이를 통해 단독주택 시장의 특성을 반영한 주택 재난 대응 방안을 제안하고자 한다.
2. 선행연구
자연재난이 부동산 시장에 미치는 영향에 관한 연구는 지진, 홍수, 태풍, 산불 등 다양한 유형의 재난을 중심으로 진행되어 왔다. 일반적으로 자연재난 발생 이후 부동산 시장에서는 두 가지 주요한 경향이 나타난다. 먼저, 대부분의 연구 결과에 따르면 재난 발생 직후 피해 지역 내 주택 매매가는 급격히 하락하는 경향이 있다(Bin and Polasky, 2004; Ewing et al., 2007; Apergis, 2020; Sariffuddin et al., 2024).
Bin and Polasky (2004)는 홍수가 발생한 지역에서 단독주택 매매가가 단기적으로 10~20% 하락하는 경향을 보였다고 보고하였다. 이는 재난으로 인해 발생한 물리적 피해뿐만 아니라, 해당 지역에 대한 위험 인식이 강화되기 때문이라고 분석하였다. 재난 이후 다양한 경로로 이루어지는 재해정보 노출(Koo and Lee, 2015), 자연재해위험지구 지정 등 규제 강화(Eom et al., 2018), 인구 이동 등을 통한 근린 변화(D. Lee, 2020) 등도 주택 가격에 부정적 영향을 미쳤다. 반면 일부 연구에서는 재난 이후 복구 및 정부 지원 정책으로 인해 시간이 지나면서 부동산 가치가 회복되거나 오히려 상승할 수도 있음을 보고하였다(Lee, 2012; Lee, 2023). 이는 피해 지역에 대한 재건축 및 인프라 개선이 이루어질 경우 해당 지역의 부동산 수요가 증가하기 때문으로 해석된다.
단독주택 시장은 공동주택과 달리 개별 부지 및 건축물의 상태가 중요한 가치 요소로 작용한다. 따라서 자연 재난이 발생하면 단독주택의 매매가는 더욱 큰 영향을 받을 수 있다. 단독주택은 지진이나 홍수 등의 자연재난으로 인해 구조적 손상을 입을 가능성이 크며, 수리비용이 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다(S. Lee, 2020; Park and Song, 2023). 따라서 자연재난에 취약한 단독주택의 영향을 보다 중점적으로 연구할 필요가 있다.
자연재난의 유형에 따라 단독주택 매매가에 미치는 영향은 다르게 나타날 수 있다. 지진이 발생한 지역에서는 건물의 내진 성능이 중요한 요인으로 작용하며, 피해가 심한 지역에서는 단기적으로 주택 가격이 급락하는 경향이 있다. 일본 고베 대지진 사례에서는 피해 지역 내 주택 가격이 평균 20~50% 하락하였으며, 일부 지역에서는 회복까지 10년 이상이 소요되었다(Kawawaki and Ota, 1996). 홍수 피해를 입은 지역의 주택 가격은 반복적인 홍수 위험이 존재할 경우 장기적으로도 낮게 유지되는 경향이 있다(Contat et al., 2024). 미국 플로리다주의 사례에서는 홍수 위험 지역의 주택 가격이 비슷한 조건의 비위험 지역 대비 평균 15~20% 낮게 형성되었다(Bin and Polasky, 2004). 산불은 단기적으로 주택 가격을 급격히 하락시키지만, 피해 지역이 정비되고 산불 예방 조치가 강화되면 중장기적으로 가격이 회복되는 사례도 있다. 캘리포니아 산불 이후 일부 지역에서는 주택 가격이 초기에는 하락했으나, 재난 이후 주택 공급 부족으로 인해 오히려 가격이 상승한 사례가 보고되었다(Hennighausen and James, 2024).
국내 연구에서도 이러한 결과를 확인할 수 있다. Shin et al. (2021a, 2021b)의 연구에서는 2017년 포항 지진 발생 이후 해당 지역의 아파트와 연립⋅다세대 주택 매매가가 평균 10.9% 이상 하락했으며, 이후 4년 동안 이전 수준으로 회복하지 못했음을 보고했다. 반면 지진 비위험지역의 주택 가격은 상승한 것으로 분석되었다. 2016년 경주지진 이후 아파트 가격 변화를 연구한 Yeom and Jung (2019)의 연구에서도 이와 유사한 영향을 확인할 수 있다. Seo et al. (2017)의 연구에서는 침수 피해가 잦은 서울시 양천구를 대상으로 침수위험에 따른 주택가격 영향을 분석하였다 분석결과, 침수피해 위험지역에서는 최대 7.6%까지 주택 가격이 낮았고, 2010년 9월 대규모 침수피해 이후 반지하를 포함하는 지하층 주택의 가격이 급격히 하락하였다. Jung and Yoon (2017)은 2011년 서울시 서초구에서 발생한 우면산 산사태를 대상으로 도심지역 아파트 가격의 영향을 연구하였다. 우면산으로부터 가까운 지역의 아파트 가격은 대조군과 비교하여 14.3~15.5% 낮았고, 재해 발생 후 6개월까지는 평균적으로 낮은 가격을 유지하였으나 6개월 이후 빠르게 상승하기 시작하여 1년 후 재해 발생 전보다 높은 가격으로 매매되었다.
국내외 선행연구를 종합하면 자연재난 발생 후 주택 가격은 단기적으로 하락하는 경향이지만, 피해 규모, 정부의 대응, 시장의 특성 등에 따라 회복 속도와 장기적 영향이 달라질 수 있음을 알 수 있다. 국외 연구의 경우 대부분 단독주택의 영향을 조사한 반면 국내 연구는 아파트나 연립⋅다세대주택의 영향에 초점을 두고 있었다. 단독주택은 자연재난의 영향을 직접적으로 받는 주거 유형으로, 지속적인 연구와 정책적 대응이 필요하지만 현실은 그렇지 못한 실정이다. 또한 대부분의 연구가 특정 재난 이후 특정지역에서의 주택 영향을 분석하는 데 머물러, 재난이 주택시장에 미치는 전반적인 영향과 반복적 재난의 영향을 이해하는 데는 미흡한 점이 있다. 따라서 이 연구는 전국을 대상으로 자연재난에 취약한 단독주택 매매가에 대형 재난의 반복적 영향의 반영 여부와 정도를 분석하고자 한다.
3. 연구 방법
3.1 분석 방법
이 연구는 대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향을 파악하는 것으로, 단독주택의 매매가에 과거 대형 재난 경험 유무⋅반복과 경험 이후의 시간 경과가 어떻게 반영되는가를 분석한다. 또한 자연재난 및 단독주택 유형과 매매된 단독주택이 속한 지역의 매매시세에 따라 어떤 차이를 보이는 지를 살펴보았다. 이를 위해 이 연구에서는 헤도닉 가격 모형을 사용하여 분석하였다.
헤도닉 가격 모형은 주택 가격을 구성하는 다양한 속성을 고려하여 대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향을 분석하는 데 적합한 도구이다. 이 모형은 주택의 물리적 특성(건축연도, 면적, 도로 접근성 등), 지역적 특성(인구밀도, 인구 구성 등), 자연재난 경험 여부와 같은 요인들이 주택가격에 어떻게 반영되는 지를 체계적으로 평가할 수 있다(Koo and Lee, 2015). 특히, 자연재난 경험의 반복성과 재난 이후 시간 경과가 주택 가격에 미치는 영향을 정량적으로 측정할 수 있어, 재난 피해 지역의 시장 반응과 회복 패턴을 이해하는 데 유용하다.
헤도닉 가격 모형은 주택의 가격을 각 속성 변수의 함수로 표현한다(Kim and Chung, 2010). 일반적으로 선형 회귀 모형을 사용하여 나타낸다. 이 연구에서는 단독주택 매매가를 종속변수로 하는 헤도닉 회귀분석을 사용하여 대형 재난의 영향을 분석하였다. 이에 대한 헤도닉 회귀분석의 기본 모형은 Eq. (1)과 같다.
(1)
여기서 Yi 는 단독주택 i의 매매가격을 나타낸다. β0i 는 상수항으로 단독주택 매매가격의 기본값을 의미하며, 분석 대상 지역의 평균적인 단독주택 가격 수준을 반영한다.
단독주택 매매가에 영향을 미치는 주요 설명변수인 1st Disaster 와 2nd Disaster 는 단독주택 i가 속한 지역의 대형 재난 경험 유무를 나타내는 더미변수로이다 1stDisaster 는 가장 최근의 대형 재난 경험 유무를 나타내며, 해당 지역이 최근 재난으로 인해 매매가에 부정적 영향을 받았는 지를 측정한다 2ndDisaster 는 그 이전 대형 재난 경험 유무를 나타내며, 반복적인 재난 경험이 매매가에 미치는 누적적 영향을 평가한다. 즉, 1stDisaster와 2ndDisaster 는 2회에 걸친 대형 재난 경험이 해당 지역의 단독주택 매매가에 미치는 영향을 나타낸다.
Since1st Disaster와 Since2nd Disaster 는 재난 경험 이후 복구기간에 따른 매매가의 영향 차이를 분석하기 위한 변수이다. Since1st Disaster는 최근 대형 재난(1stDisaster) 이후 경과된 일 수로, 시간이 지남에 따라 매매가가 회복되는 패턴을 분석하기 위한 변수이다. Since2nd Disaster 는 이전 대형 재난(2nd Disaster) 이후 경과된 일 수로, 장기적인 회복 효과 또는 잔류 충격을 평가한다.
통제변수 Housing, Local, Region은 각각 주택, 지역(기초, 광역) 특성이다. 주택특성으로 주택연령, 인접 도로 너비, 지역특성으로 노인, 어린이 등 인구 구성과 지역의 주택 시세 등을 포함한다. ∊i 은 오차항으로 모형에서 설명되지 않는 기타 요인을 포함하며, 주택 가격에 영향을 미칠 수 있는 비관측 변수나 우연적 요인을 반영한다.
Eq. (1)을 분석의 기본 모형으로 하여, 재난 유형 중 많은 피해를 야기한 호우 경험 유무, 단독주택 유형 중 일반단독주택 여부, 지역의 주택 시세 변수를 추가하여 이에 따른 대형 재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향 차이를 분석한다.
3.2 변수 설정
국토교통부는 실거래 공개시스템을 통해 2006년부터 부동산 거래 신고 및 주택 거래 신고를 한 주택, 오피스텔, 토지, 상업업무용 부동산 등의 매매 실거래가 및 전월세 실거래가를 매월 공개하고 있다. 주택 실거래 자료는 아파트, 연립⋅다세대, 단독주택으로 나누어 주소, 건물 및 대지 면적, 건축연도 등의 주택에 대한 정보와 계약일, 매매가 등 거래에 대한 정보를 포함한다. 이 연구에서는 실거래 공개시스템에서 제공하는 이러한 자료를 활용하였다. 구득 가능한 가장 최근 자료인 2023년 한 해 동안 매매된 전국의 단독주택을 대상으로 분석을 시행하였다.
종속변수인 단독주택 매매가는 국토부의 실거래 공개시스템으로부터 구득한 단독주택 매매가를 대지면적으로 나눈 매매단가의 로그값으로 정의하였다. 아파트와 연립⋅다가구주택과 달리 단독주택은 건축물 뿐 아니라 대지가 매매가에 포함된다는 점을 고려하였다(Yeom and Jung, 2019).
주요 설명변수인 대형 자연재난은 특별재난지역으로 선포될 만큼 지역에 대규모 피해를 발생시킨 자연재난으로 정의하였으며, 매매가 이루어진 2023년 기준 10년 전인 2014년까지의 특별재난지역 선포 여부를 조사하였다. 반복적 재난 경험과 개별 재난 경험 이후의 시간 경과에 따른 매매가의 영향을 살피기 위해 시군구별 특별재난지역 선포 수를 반영하였으며, 각 특별재난지역 선포 이후 매매까지의 일 수를 포함하였다. 연구기간 중 226개 시군구의 특별재난지역 선포 중복 횟수를 살펴보면 1회 85개, 2회 32개, 3회 2개(충북 괴산군, 경복 영덕군), 4회 2개(경복 포항시, 경남 거제시), 6회 1개(경북 경주시) 지역이었다(MOIS, 2023). 특별재난지역 선포 3회 이상 지역은 분석의 복잡성과 재난 영향의 누적으로 정확한 분석이 어렵다고 판단하여 이 연구에서는 제외하였다.
또한 대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향이 재난 및 단독주택 유형, 지역 매매시세에 따라 어떻게 달라지는지를 분석하였다. 행정안전부(MOIS, 2023)의 재해연보에 따르면, 2014년에서 2023년 사이 자연재난으로 인한 특별재난지역 선포 수는 총 20회(태풍 10회, 호우 6회, 지진 2회, 대설 1회, 농작물 1회)였다. 우리나라 재난 이력 상 특이성을 보이는 지진재해와 농작물재해를 제외한 17회 특별재난지역 선포를 대상으로 하였다. 연구기간 중 호우로 인한 특별재난지역으로 선포된 지역은 109개 시군구로 그 피해가 다른 재해(태풍 38개, 대설 1개)에 비해 광범위하였다. 또한 2회 중복 선포된 지역 중 23개 시군구가 호우(호우-호우 16개, 호우-태풍 5개, 태풍-호우 2개)로 피해를 입었다. 이에 누적된 호우피해가 단독주택 매매가에 미치는 영향의 차이를 분석하고자 하였다.
우리나라 주택법 제2조(정의)에서는 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 정의하고 있으며 건축법 시행령에서는 단독주택을 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 나누고 있다. 다중⋅다가구주택은 3개 층 이하로 바닥면적 660 m2 이하 1개 동으로 12세대 이하가 거주하는 주택 등 일정 규모 이상의 주택을 의미한다. 이에 따라 실거래 공개시스템에서도 단독주택을 일반단독주택과 다가구주택으로 분류하여 거래 내용을 공개하고 있다. 이 연구에서는 상대적으로 규모가 작고 층수가 낮아 재난으로부터 상대적으로 취약한 일반단독주택이 대형 자연재난으로부터 받는 영향의 차이를 분석하고자 하였다.
지역의 매매시세는 2023년 한 해 동안 해당 지역에서 매매된 단독주택 매매가의 평균으로 계산한 후 z값이 1 이상인 지역을 매매가 “상” 지역, z값이 2 이상인 지역을 매매가 “매우 상” 지역으로 나눠, 단독주택이 속한 지역의 매매시세에 따른 대형 재난의 영향 차이를 분석하였다.
통제변수는 주택⋅지역특성과 광역더미를 포함한다. 주택 특성 중 건축연도는 단독주택 완공 이후 기준년인 2023까지의 연 수로, 건축밀도는 대지면적에 대한 연면적 비율로 나타냈다. 인접도로 폭과 다가구주택과의 비교를 위해 단독주택 여부 또한 포함하였다. 주택의 매매가격은 주택 특성 뿐 아니라 주택이 속한 지역의 특성도 반영한다. 따라서 이 연구에서는 지역 특성으로 인구밀도, 인구 구성(65세 이상 노인 비율, 14세 미만 어린이 비율) 등의 인구 특성과 재정자주도, 지역 매매시세(단독주택 매매가 평균) 등의 경제 특성을 분석에 포함하였다. 또한 광역적 특성을 고려하기 위해 경상남도를 기준지역으로 하는 14개 광역(세종, 제주 제외) 더미를 추가하여 통제하였다.
국토교통부(MOLIT, 2024)에 따르면, 2023년 한 해 동안 단독주택 매매는 총 45,340건이었다. 이 중 건축년도 오류 등 결측값을 가진 매매 건(224)과 시군구 단위 자료 구득의 어려움이 있는 제주 및 세종에서의 매매 건(226), 연구기간 중 특별재난지역으로 3회 이상 선포된 6개 지역(충북 괴산군, 경북 경주시⋅영덕군⋅울릉군⋅포항시, 경남 거제시)에서의 매매 건(1,695)을 분석 대상에서 제외하였다. 그 결과 이 연구에서는 2023년 매매된 단독주택 총 43,156건을 대상으로 대형 자연재난의 영향을 분석하였다.
4. 분석 결과
4.1 지역별 단독주택 매매와 재난 현황
Table 1은 2023년 한 해 동안 매매된 단독주택을 대상으로 광역별 전반적인 매매 현황, 평균 매매가와 특별재난지역의 단독주택 매매 현황 및 특별재난지역 선포 이후 매매까지의 평균 일 수를 나타낸다. 2023년 매매된 단독주택 43,156개 동 중 경기, 전남, 경남 순(각 15.9%, 10.3%, 10.2%)으로 매매가 가장 많았다. 반면 아파트 비율이 높은 대도시 지역은 상대적으로 단독주택 매매가 적게 이루어졌다. 특히 울산은 645개 동이 매매되어 전국적으로 단독주택 매매 건수가 가장 적었다. 시군구 단위로 살펴보면, 단독주택이 가장 많이 거래된 지역은 충북 청주시(1,142건), 경남 창원시(869건), 경기 양평군(678건)이었고, 가장 적게 거래된 지역은 경기 의왕시, 과천시, 광명시, 충남 계룡시로 18~25건이었다.
Table 1
Disaster Experience and Sales of Single-Family House by Region, 2023
Source: MOIS, 2023; MOLIT, 2024
지역별 평균 매매가를 살펴보면, 전국 평균 단독주택 매매가는 40,185만원이었다. 서울의 단독주택 평균 매매가는 176,593만원으로 다른 지역에 비해 월등히 높았으며 전국 평균 매매가의 4배 이상에 달했다. 서울 다음으로 경기(58,491만원), 대전(56,269만원) 순으로 평균 매매가가 높았다. 단독주택 평균 매매가가 가장 낮은 지역은 전남과 전북으로 각각 12,293만원, 17,797만원이었으며, 이는 서울 평균 매매가의 약 10% 미만에 해당한다. 대지면적을 고려한 평균 매매단가 역시 서울이 1,142만원으로 가장 높았고 전남이 48.6만원으로 가장 낮았다. 단독주택 매매단가는 매매가에 비해 지역적 차이가 크지 않았다. 시군구 단위에서는 서울 강남구(708,325만원), 서초구(471,711만원), 송파구(314,801만원) 순으로 가장 높았으며, 서울을 제외하면 경기 과천시(186,676만원), 의왕시(121,434만원)가 높았다. 단독주택 매매가가 가장 낮은 시군구는 전남 신안군(6,041만원), 진도군(6,318만원), 고흥군(6,631만원) 순이었다. 매매단가 또한 서울 강남구(2,929.30만원)가 가장 높았고, 전남 신안군(17.43만원)이 가장 낮았다.
2023년 거래된 단독주택 중 17,725개 동이 특별재난지역에 자리 잡고 있었다. 이는 매매된 단독주택의 41.1%가 과거 10년 동안 대형 자연재난에 노출된 경험이 있음을 의미한다. 특별재난지역으로 2회 선포된 지역에서 거래된 단독주택은 3,063개 동으로 전체의 7.1%였다. 지역별로는 특별재난지역 내 거래 단독주택 수에서 충북이 2,720개 동으로 가장 많았고, 경기와 경남이 각 2,715개 동과 2,356개 동으로 다음 순이었다. 충북은 특별재난지역 선포 2회인 지역에서의 단독주택 매매가 가장 많은 지역이기도 했다. 이에 반해 대구와 대전은 연구기간 중 특별재난지역으로 선포된 이력이 없고, 서울, 인천, 광주는 2회 선포된 지역이 없어, 이에 해당하는 단독주택 매매가 0건으로 나타났다. 시군구 단위에서는 경남 창원시(869동), 경기 양평군(631동), 충북 청주시(578동)에서 대형 재난 영향 지역 내 단독주택 매매가 가장 많았고, 경기 과천시, 광명시 등 113개 지역에서 0건으로 가장 적었다.
대형 자연재난 이후 매매까지의 평균 일 수는 1회 경험 지역은 약 1,170일(3년 75일), 2회 경험 지역은 약 1,608일(4년 148일)이었다. 서울에서 단독주택 매매가 대형 재난 이후 가장 짧은 기간(약 336일)내에 이루어졌으며, 경남과 경기에서의 단독주택도 평균적으로 재난으로부터 2년 이내로 거래되는 등 다른 지역과 비교해 거래까지의 기간이 짧았다. 반면 부산, 울산, 경남의 재난 경험 지역에서의 단독주택 매매는 재난 이후 각 8.1년, 6.7년, 6.4년 지난 시점에 진행된 것으로 나타나, 재난 피해의 매매가에 미치는 영향이 상대적으로 작을 것이라 예상된다.
4.2 대형 자연재난과 단독주택 매매 기술통계
대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향을 분석하기 위해 헤도닉 회귀모형에 사용한 주요 변수에 대한 설명과 이들에 대한 기술통계 결과는 Table 2와 같다. 2023년 매매된 단독주택의 평균적인 특성을 살펴보면 매매가는 40,185만원(매매단가 194.7만원)이고 건축연령은 33년, 대지면적 대비 연면적 비율은 68.7%, 인접한 도로폭은 8 m 미만이 전체의 73.6%이며, 85.9%가 일반단독주택에 해당했다.
Table 2
Descriptive Analysis
Source: KOSIS, 2023; MOIS, 2023; MOLIT, 2024
단독주택의 매매가에 영향을 미치는 지역(시군구)의 2023년 평균적 특성을 정리하면 인구밀도(명/m2)는 2,573이었으며 65세 이상 고령인구와 14세 미만 어린이 인구는 각각 47,157명과 11,082명이었다. 지방자치단체의 재정적 역량을 나타내는 재정자주도는 54.6이었고, 단독주택 매매 시세(월별 평균)는 291,468만원이었다. 2023년 매매된 단독주택 중 34.0%가 대형 자연재난에 1회 노출되었으며, 7.1%가 2회 영향권 내에 있었다.
Table 3은 특별재난지역 선포와 관련된 단독주택의 특성을 교차분석한 것이다. 최근 10년 내 특별재난지역으로 선포된 지역에서 매매된 일반단독주택은 15,966개 동으로 전체의 37.0%에 해당했다. 이 중 2회 선포된 지역의 일반단독주택 매매는 2,678건으로 전체 매매 단독주택의 6.2%이며 특별재난지역 내 매매 단독주택의 15.1%였다. 호우 인해 특별재난지역으로 선포된 지역의 매매 건수는 17,315건으로 전체 재난 피해 지역 내 매매의 97.7%를 차지하였다. 이중 72.8%가 호우 피해로 1회 선포된 특별재난지역 내의 단독주택이었다.
Table 3
Disaster Type and Single-Family House’s Sales Price by Special Disaster Declare
| Special Disaster Declare | N. Case | General Single-Fmaily House | Heavy Rain | Sales Price (₩10,000) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 1 | Mean | T / F | ||||
| Dummy | 0 | 25,431 | 4,326 | 21,105 | 0 | 47,258.0 | -23.10** |
| 1 | 17,725 | 1,759 | 15,966 | 15,075 | 30,037.8 | ||
| Number | 0 | 25,431 | 4,326 | 21,105 | 0 | 47,258.0 |
270.8*** Scheffe c < b < a |
| 1 | 14,662 | 1,374 | 13,288 | 12,611 | 30,770.9 | ||
| 2 | 3,063 | 385 | 2,678 | 2,464 | 26,528.7 | ||
특별재난지역 선포 여부와 횟수에 따른 단독주택 매매가의 평균을 비교하기 위해 독립표본 t검정과 일원배치 분산분석을 실행하였다. 특별재난지역 내 단독주택 매매가의 평균은 30,038만원으로 비특별재난지역 내 단독주택 매매가보다 17,220만원 높아, 특별재난지역 선포 여부에 따라 단독주택 매매가에 차이가 있는 것으로 나타났다. Levenen 등분산 검정에서 등분산을 가정한 결과 통계적으로도 유의미한결과가 도출되었다. 또한 특별재난지역으로 선포된 경험이 많을수록 단독주택의 매매가 평균이 낮았다. 특별재난지역으로 2회 선포된 지역 내 단독주택 매매가 평균은 26,528만원으로 1회 선포 지역 매매가의 0.86배, 비선포 지역 매매가의 0.56배에 해당하였다. 이러한 매매가의 차이는 일원배치 분산분석 결과 통계적으로 유의미하였다.
4.3 대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향
대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향에 대한 헤도닉 회귀분석 결과는 Table 4와 같다. 헤도닉 가격 모형에서 Model 1부터 Model 6까지는 점진적으로 변수와 분석범위를 확장하며 대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향을 체계적으로 분석하였다. Model 1은 Eq. (1)에서 제시한 기본모형을 나타낸 것이다. 주택 가격에 영향을 미치는 주택 및 지역 특성을 통제하고 2회에 걸친 대형 재난 경험 여부와 재난 이후 시간의 경과에 따른 매매가의 영향을 분석한 것이다. Model 2는 호우 재난과 다른 유형의 재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향을 분석하는 것으로, Model 1과 같이 재난 경험 여부와 경과 일 수에 따른 차이를 분석한 것이다. Model 3과 4는 단독주택 중 일반단독주택에 초점을 맞추어 재난 경험이 매매가에 미치는 영향의 차이를 재난 이후 경과시간 고려 여부에 따라 나타낸 모형이다. Model 4는 Model 3에 시간경과 변수를 추가하여 일반단독주택의 가격 회복 패턴을 분석한다. Model 5와 6은 지역(시군구)의 매매가 시세에 따른 재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향의 차이를 분석한 모형이다. 시간경과 변수 유무에 따른 지역 시세별 회복 속도 차이를 분석한다.
Table 4
Impacts of Large Natural Disaster on Detached House’s Sales Price
| Variables | Model 1 | HaveyRain | General Detached House | Local Sales Price | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Model 2 | Model 3 | Model 4 | Model 5 | Model 6 | ||
| (Constant) | -1.379** | -1.343** | -1.395** | -1.389** | 0.353** | 0.335** |
| BuildingAge | -0.003** | -0.003** | -0.003** | -0.003** | -0.003** | -0.003** |
| BuildingDensity | 0.001** | 0.001** | 0.001** | 0.001** | 0.001** | 0.001** |
| Road | 0.019** | 0.019** | 0.018** | 0.018** | 0.019** | 0.019** |
| GDetachedHouse | -0.203** | -0.203** | -0.185** | -0.186** | -0.205** | -0.204** |
| PopulationDensity | 0.095** | 0.095** | 0.091** | 0.096** | 0.091** | 0.097** |
| Children | 0.014** | 0.015** | 0.022** | 0.015** | 0.094** | 0.082** |
| Elderly | 0.026** | 0.026** | 0.019** | 0.024** | -0.001 | 0.004 |
| FiscalIndependence | 0.004** | 0.004** | 0.003** | 0.004** | 0.002** | 0.002** |
| LocalSalesPrice | 0.168** | 0.165** | 0.172** | 0.169** | ||
| LocalSalesPrice_High | 0.187** | 0.185** | ||||
| LocalSalesPrice_VHigh | 0.450** | 0.449** | ||||
| Seoul | 0.490** | 0.493** | 0.484** | 0.489** | 0.555** | 0.552** |
| Busan | 0.257** | 0.257** | 0.256** | 0.254** | 0.357** | 0.351** |
| Daegu | 0.187** | 0.186** | 0.180** | 0.187** | 0.254** | 0.259** |
| Incheon | 0.212** | 0.205** | 0.205** | 0.211** | 0.295** | 0.298** |
| Gwangju | 0.193** | 0.192** | 0.180** | 0.190** | 0.181** | 0.191** |
| Daejeon | 0.187** | 0.185** | 0.177** | 0.189** | 0.230** | 0.242** |
| Ulsan | 0.163** | 0.177** | 0.154** | 0.157** | 0.258** | 0.258** |
| Gyeonggi | 0.056** | 0.056** | 0.041** | 0.057** | 0.121** | 0.133** |
| Gangwon | 0.094** | 0.074** | 0.081** | 0.095** | 0.115** | 0.129** |
| Chungbuk | 0.044** | 0.039** | 0.028** | 0.043** | 0.014 | 0.026** |
| Chungnam | -0.080** | -0.084** | -0.094** | -0.081** | -0.074** | -0.063** |
| Jeonbuk | -0.092** | -0.098** | -0.103** | -0.091** | -0.165** | -0.153** |
| Jeonnam | -0.124** | -0.126** | -0.130** | -0.124** | -0.180** | -0.174** |
| Gyeongbuk | -0.001 | -0.009 | -0.013 | 0.001 | -0.018* | -0.005 |
| <Large Disaster> | ||||||
| 1stDisaster | -0.076** | 0.634** | 0.047** | -0.084** | 0.027** | -0.062** |
| Since1stDisaster | 0.015** | -0.079** | 0.019** | 0.013** | ||
| 2ndDisaster | -0.874** | 2.126** | 0.184** | -0.711** | 0.028** | -1.194** |
| Since2ndDisaster | 0.111** | -0.213** | 0.106** | 0.158** | ||
| <Large Disaster_Rain> | ||||||
| 1stDisaster_Rain | -0.723** | |||||
| Since1stDisaster_Rain | 0.095** | |||||
| 2ndDisaster_Rain | -2.419** | |||||
| Since2ndDisaster_Rain | 0.343** | |||||
| <Large Disaster_Detached House> | ||||||
| 1stDisaster_Detached | -0.027** | |||||
| Since1stDisaster_Detached | -0.003** | |||||
| 2ndDisaster_Detached | -0.189** | |||||
| Since2ndDisaster_Detached | -0.020** | |||||
| <Large Disaster_Local Sales Prcie> | ||||||
| 1stDisaster_LocalSalesPrice_High | -0.088** | |||||
| 1stDisaster_LocalSalesPrice_VHigh | -0.234** | |||||
| Since1stDisaster_LocalSalesPrice_High | -0.012** | |||||
| Since1stDisaster_LocalSalesPrice_VHigh | -0.038** | |||||
단독주택 매매가에 영향을 미치는 주택 및 지역 특성 요인의 분석 결과(Model 1~6)는 선행연구(Jung and Yoon, 2017; Yeom and Jung, 2019; Shin et al., 2021a, 2021b)와 일치하였다. 건축연령이 많이 오래될수록, 일반단독주택일수록 단독주택 매매단가는 낮은 반면 건축밀도가 높을수록, 인접 도로 폭이 넓을수록 매매단가는 높았다. 지역특성의 경우 인구밀도와 어린이⋅노인 비율과 지자체의 재정자주도가 높을수록 단독주택의 매매가는 높은 것으로 확인되었다. 2023년 단독주택 매매가에 대한 광역의 영향을 살펴본 결과, 대부분의 모형에서 경남을 기준으로 충남, 전남, 전북에 속한 단독주택일수록 매매가가 낮았으며, 경북은 유의확률 0.001 수준에서 통계적으로 차이를 보이지 않았다. 그 외 지역에 속한 단독주택일수록 매매가는 상대적으로 높은 경향이 있었다.
Model 1은 주택 가격에 영향을 미치는 기본적인 주택 및 지역 특성을 통제한 상태에서, 재난 경험 유무와 재난 이후 시간 경과가 단독주택 매매가에 미치는 영향을 분석한 결과이다. 대형 자연재난은 피해를 입은 지역에 속한 단독주택의 매매가에 음의 영향을 미쳤으며 재난의 피해 횟수에 따라 단독주택 매매가에 미치는 영향은 큰 차이를 보였다. 대형 재난을 1회 경험한 지역의 단독주택 매매단가의 하락(-0.076)에 비해 2회 경험한 지역의 단독주택 매매단가는 12.5배 더 하락((-0.874) + (-0.076) = -0.950)하는 경향을 보였다. 그러나 재난 이후 시간이 경과함에 따라 매매가는 점진적으로 회복되는 경향을 보였다. 단독주택 매매가는 최근 재난 이후 평균 1.5% 상승하였으며, 이전 재난 이후 11.1% 상승하여 최근 재난에 비해 회복 속도가 더 빠른 것으로 나타났다. 이는 시간이 지나면서 시장이 재난을 내재화하고 주택 가격이 일정 부분 정상화되는 과정으로 해석할 수 있다.
Model 2는 호우로 인한 대규모 피해가 단독주택 매매가에 미치는 영향 차이를 분석한 것이다. 호우재난 피해를 입은 지역의 단독주택 매매가는 다른 유형의 자연재난과 달리 하락하는 결과를 보였다. 가장 최근 호우로 인한 피해로 인해 단독주택 매매가는 8.9% 하락(0.634 + (-0.723))되었으며, 그 이전 호우 경험으로 38.2% 하락((-0.089) + 2.126 + (-2.419))한 것으로 나타났다. 결과적으로 호우 재난을 2회 경험한 지역의 단독주택 매매가는 재난을 경험하지 않은 지역의 매매가 보다 -47.1% 하락((-0.089) + (-0.382))하였다. 또한 호우 경험은 다른 재난과 반대로 재난 이후 시간의 경과에 따라 매매가가 회복되는 것으로 분석되었다. 최근 호우 경험 이후 매매가는 일평균 1.6% ((-0.079) + 0.095) 상승하였으며, 이전 호우 이후 일평균 14.6% (0.016 + (-0.213) + 0.343) 상승하였다.
대형 자연재난의 단독주택 매매가에 미치는 영향은 단독주택 유형에 따라 차이가 있었다. Model 3의 결과에 의하면 최근 재난 경험으로 모든 유형의 단독주택 매매가는 상승하였다. 다중⋅다가구주택(0.047)에 비해 일반단독주택의 매매가 상승폭(0.020 = 0.047 + (-0.027))은 크지 않은 것으로 분석되었다. 반면 이전 재난 경험은 일반단독주택 매매가를 하락(0.005 = 0.0184 + (-0.0189))시키는 결과를 낳았다. 재난 이후의 시간을 고려한 분석결과(Model 4)를 살펴보면 단독주택 매매가는 재난 이후 차츰 상승(0.019, 0.106)하여 재난 이전으로 회복되었다. 그러나 회복세는 일반단독주택의 경우 그 외 단독주택에 비해 더딘(-0.003, -0.020) 것으로 나타났다.
단독주택이 속한 지역(시군구)의 단독주택 시세에 따른 재난의 영향 차이는 Model 5와 Model 6과 같다. 단독주택 시세가 낮은 지역의 매매가는 재난으로 인해 매매가가 상승(0.027, 0.028)하는 반면, 시세가 높은 지역의 매매가는 대형 재연재난으로 인해 하락하는 경향이 있었다. 지역의 주택 시세가 높을수록 단독주택 매매가 하락폭(-0.088, -0.234)은 큰 것으로 나타났다. 대형 재난 이후 단독주택 매매가의 회복도 시세가 높은 지역일수록 매매가 하락에 대한 회복속도는 느렸다(-0.012, -0.038).
5. 결 론
이 연구에서는 대형 자연재난이 단독주택 매매가에 미치는 영향을 분석하기 위해 2023년 단독주택 실거래 데이터를 활용하여 헤도닉 회귀분석을 수행하였다. 연구 결과를 정리하면, 첫째, 대형 자연재난 경험이 있는 지역의 단독주택 매매가는 재난을 경험하지 않은 지역보다 낮은 가격대를 형성하는 경향이 있었다. 반복적인 재난 경험이 있는 지역일수록 매매가 하락폭이 더욱 크며, 회복 속도 또한 느렸다. 둘째, 재난 발생 이후 시간이 경과할수록 매매가는 점진적으로 회복되었다. 셋째, 재난⋅주택 유형과 지역의 부동산 시세별로 가격 변동 패턴에 차이가 있으며, 특히 홍수 피해 지역의 매매가 하락이 가장 두드러지게 나타났다.
이러한 연구 결과는 주택과 관련한 재난대응 측면에서 다양한 정책적 활용 가능성을 시사한다. 재난 위험 지역의 주택시장 안정화 정책: 반복적인 자연재난을 경험한 지역의 주택시장 안정을 위해 재난보험 강화 및 금융 지원 프로그램을 도입할 필요가 있다. 재난 대비 주택 개보수 지원 확대: 내진 보강 및 침수 방지 시설을 설치할 수 있도록 국가 및 지자체의 지원을 확대하는 노력을 기울여야 하며, 재난 피해 이후 회복 속도를 고려하여 피해 복구 지원 정책을 차등 적용하는 정책 개발이 요구된다. 또한 실시간으로 재난 피해 지역의 부동산 시장을 모니터링하고, 정책 수립에 반영하는 체계를 구축하기 위한 기초자료로 활용 가능하다.
이 연구는 국내 단독주택 시장에서 대형 자연재난이 미치는 영향을 실증적으로 분석한 점에서 학문적, 정책적 기여를 할 것으로 기대된다. 향후 연구에서는 보다 장기적인 데이터를 활용하여 재난의 누적 효과를 분석하고, 보다 세부적인 지역별 차이를 반영한 연구가 필요할 것이다.
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